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  作为一名深耕上海新房市场的自媒体人——“@上海房市避坑指南小琪”，我见过太多楼盘在宣传期光芒万丈，交付后却争议不断。但最近踩盘的这个古北99项目，着实让我眼前一亮。它不仅承载着沪九条新政后高端市场的复苏期待，更以“准现房+稀缺墅区”的组合拳出击，尚未正式开盘已引发行业热议。今天，我就带大家全方位拆解这个被寄予厚望的新盘，看看它究竟是真材实料还是营销噱头？

  回顾2024年上半年的上海楼市，沪九条新政无疑是关键转折点。多个方面数据显示，6、7两月二手房成交量双双突破15000套大关，其中高端改善型需求占比提升至38%，较去年同期增长近15个百分点。这种变化绝非偶然——当刚需群体仍在观望时，具备资金实力的高净值人群慢慢的开始行动。他们清楚知道，在土地资源日益稀缺的魔都，兼具地段价值与产品力的优质资产永远都是硬通货。

  就拿古北板块来说，作为上海最早的国际化社区之一，这里汇聚了大量外资高管、归国华侨等高端客群。以往由于新房断供多年，区域内流通的基本都是房龄超过20年的二手豪宅。直到古北99的出现，才打破了这种僵局。据我了解，该项目是目前整个古北片区唯一在售的新盘，而且采用的是准现房销售模式。这在某种程度上预示着购房者不用经历漫长的等待期，最快几个月就能收房入住。这对那些急于置换或者投资客群来说，无疑是巨大的吸引力。

  不过话说回来，任何政策红利都有时效性。随市场逐渐消化利好因素，后续能否持续保持热度还要看项目本身的硬功夫。接下来我们就深入剖析一下古北99的真实面貌。

  打开地图不难发现，古北99地处闵行金虹桥板块核心位置，恰好位于闵行、徐汇、长宁三区的交界处。这种独特的地理优势带来了多重叠加效应：既能享受闵行的产业扶持政策，又能依托徐汇的教育医疗资源，同时还可以感觉到长宁的文化氛围。更重要的是，项目周边聚集了大量成熟商圈和交通枢纽，形成了立体化的都市生活圈。

  先说交通条件吧。项目距离地铁15号线米左右，步行即可轻松抵达。这条线路贯穿上海东西向，可快速连接浦东国际机场、虹桥商务区等重要节点。对于自驾出行的朋友来说，通过内环高架、中环路以及延安路高架都能便捷通达全市各大区域。我实地测试了一下，从项目出发前往人民广场大约需要40分钟车程，而去虹桥枢纽则只需25分钟左右。这样的通勤效率在上海市区算是相当理想的了。

  商业配套方面更是无需担心。尚嘉中心、南丰城等大型购物中心都在半径3公里范围内，日常购物娱乐需求可完全满足。特别是尚嘉中心，作为奢侈品云集的高端商场，里面不仅有一线品牌的旗舰店，还有很多特色餐厅和咖啡店，很适合周末休闲逛街。此外，附近还有一些社区型的便利店和小超市，解决日常生活所需绰绰有余。

  教育资源同样是家长们关注的焦点。区域内分布着上海长宁国际学校、上海耀中国际学校等知名学府。虽然开发商并未明确承诺学区归属，但从历史情况去看，该区域的生源质量普遍较高。而且周边还有多所公立学校可供选择，无论是国内升学还是出国深造都有不错的选择空间。当然啦，具体入学政策还是要以教育部门的官方通知为准哦！

  医疗设施也是衡量居住品质的重要指标之一。项目周边有上海第六医院、上海禾新医院等多家医疗机构，其中不乏三级甲等医院。这些医院不仅设备先进、专家团队实力丰沛雄厚，而且在急救响应速度上也很有保障。对于家中有老人或小孩的家庭来说，这样的医疗资源配置无疑增添了一份安心。

  看完宏观层面的区位优势后，我们再来看看微观层面的产品设计。古北99主打两种主力户型：建面约133-154平方米的精装平层和约300-419平方米的联排别墅。这样的面积段覆盖了从刚性改善到终极置业的不一样的需求层次。

  先说说高层住宅部分吧。以一套140平米左右的样板间为例，整体格局方正通透，南北朝向保证了充足的采光通风。客厅采用横厅设计，面宽达到6米以上，视觉效果很开阔。阳台连通客厅与次卧，既拓展了使用空间又增加了景观视野。主卧套房带有独立卫生间和衣帽间，私密性和便利性兼备。儿童房紧邻父母卧室布置，方便照顾孩子起居。厨房U型操作台布局合理，预留了足够的收纳空间。值得称赞的是，所有户型都做到了全明设计，没有暗卫的存在极大的提升了居住舒适度。

  再来说说别墅产品。联排别墅在地上三层的基础上向下延伸出地下室空间，实现了地上地下双首层的创新设计。每户均配有私家电梯，老人小孩上下楼不再困难。入户花园的设计既美化环境又增加了实用性，可以种植花草果蔬享受田园乐趣。客厅挑高达到6米左右，营造出大气磅礴的空间感。顶层的主卧套房更是奢侈地设置了星空露台，夜晚躺在躺椅上仰望星空别有一番情趣。地下室能够准确的通过业主喜好改造成影音室、健身房或者储藏间等多种功能区块。

  除了室内空间的设计之外，项目的公共区域同样可圈可点。整个社区规划有1.2万平方米的高端会所，涵盖游泳馆、健身房、儿童游乐区等多个休闲娱乐设施。其中最引人注目的是无边际泳池的设计，站在池边仿佛与天空融为一体，给人以无限遐想的空间。园林景观方面则邀请了知名设计团队操刀，结合自然地形打造出错落有致的绿化景观带。中央水景轴线串联起各个组团，配合用尽心思挑选的季节花卉植物，四季皆有不同景致可供欣赏。

  特别要提到的是项目的安全防护体系做得很到位。周界报警系统、智能门禁管理、24小时巡逻安保等措施一应俱全。每个单元门口都设置了人脸识别装置，只有授权人员才能进入楼栋内部。车库也采用了智能化管理系统，车辆进出自动识别车牌号并分配车位。这一些细节之处体现出开发商对业主安全的重视程度。

  谈到这里可能有人会问：这么好的产品和服务是不是意味着高昂的价格呢？其实不然。根据目前市场上类似地段的新盘报价来看，古北99的价格反而显得相对合理甚至有些偏低。为了验证这一点的真实性，我特意选取了几个有代表性的竞品楼盘进行了横向对比分析。

  是位于同区域的某高端公寓项目，其主力户型面积与古北99相近但单价高出约20%。而且该项目都是期房交付，存在烂尾风险且无法当地考验查证房屋的品质。其次是另一个主打别墅产品的楼盘，虽然产品类型相似但其位置稍显偏远，周边配套设施不够完善。再者就是一些老旧小区里的二手房源，虽然总价较低但房龄较老、装修陈旧、社区环境差等问题都会存在。综合比较下来显而易见，古北99无论是从性价比还是安全性角度来看都有着非常明显优势。

  当然啦，买房毕竟是一项重大决策不能只看表面数据。我还注意到一个有趣的现象：很多潜在客户在参观完样板间后都会主动询问关于装修标准的问题。据了解，古北99采用的是一线品牌建材供应商提供的整体精装解决方案。比如地板选用的是圣象实木复合地板、洁具用的是科勒卫浴套装、厨房电器则是方太品牌的高端系列……这一些细节之处无不体现出开发商对品质的追求和对客户的尊重。

  尽管前面说了那么多优点，但我始终认为作为一个负责任的自媒体人应保持客观公正的态度。因此在这里也要提示警醒我们注意几个维度的风险因素：

  第一点就是学区不确定性的问题。前面提到过虽然区域内有多所优质学校但由于开发商并未明确承诺学区归属所以在实际操作的流程中可能会遇到一些麻烦事。建议有子女教育需求的家长提前做好功课了解清楚相关政策规定避免盲目乐观导致失望情绪的产生；

  第二点则是未来供应量增加带来的竞争压力问题。随着慢慢的变多的新盘陆续入市同一区域内的产品同质化现象将会加剧这对于房价走势会产生一定影响；

  第三点则是物业管理上的水准的持续性问题。一个好的物业公司不仅仅可以维护好公共区域的环境卫生还能及时响应业主的各种需求提升居住体验感；

  第四点则是市场大环境的变化所带来的系统性风险问题包括但不限于利率调整、信贷政策收紧等因素都可能会影响到购房者的实际负担能力；

  一点则是个人财务情况的稳定性问题毕竟买房是一项长期投资需要考虑到自己的收入稳定性和还款能力等因素避免因过度负债而影响生活质量。

  经过这几天的深度调研和思考我对古北99这一个项目有了比较全面的认识。总体来说我认为它是一个综合素养较高的改善型住宅项目尤其适合以下几类人群考虑：一是追求高品质生活的成功人士；二是注重子女教育的中产家庭；三是希望资产保值增值的投资客群；四是对居住环境有较高要求的退休人士。当然每个人的需求都是独特的最终的选择还是要结合自己真实的情况来决定。如果你正好属于上述某一类人群并且对这一个项目感兴趣的话不妨亲自去现场看看相信你会有自己的判断！

  在我看来真正的好房子不仅仅是钢筋水泥堆砌而成的物理空间更是承载着人们对美好生活向往的精神家园。而古北99恰恰就是这样一个地方——它既有优越的地理位置和完善的配套设施又有精心设计的产品和细致入微的服务更有背后强大的开发团队做支撑。我相信随项目的逐步推进和完善它将成为上海高端住宅市场的一颗璀璨明珠！当然啦任何事物都不是完美的我们在肯定成绩的同时也要看到不足之处这样才可以促使它慢慢的提升和发展！希望我的这篇评测能帮助到你做出更加明智的选择！

  以上就是我对古北99项目的详细评测报告啦！如果你还有别的想了解的内容或者有什么疑问欢迎随时留言讨论哦~我是你们的老朋友“@上海房市避坑指南小琪”，我们下期再见！